转自凤凰网重庆频道《创业慧》栏目

 

人物背景：

伍川，天海星实业有限公司董事长。出生于60年代，上世纪80年代毕业于重庆大学的通讯专业。先后从事通讯、制造行业，后创办天海星实业有限公司，在重庆、西安等地的国家级产业园区内建立了重庆天海星茶园工业社区、重庆天海星两江数码工坊和西安天海星沣东数码工坊。在他看来，天海星一家不是卖房子的房地产公司，而是专为科技类中小企业提供有价值服务的生产服务商。

精彩语录：

地产，我从来就认为不是什么值钱的东西，房子、土地都不值钱，房地产(的价值)在于使用者提供给房屋的价值。

天海星获得的回报，将比商业地产高得多。如果有800亿的产业群，一个群有10万元的收益，哪怕给我们产生1元钱的收益，每年我们也有几个亿的收入。

产业地产的规模远大于商业地产。

产业地产最根本在于为这些企业提供真正有价值的服务。当一家企业在我们提供的空间内办公，我们能帮助企业的产值呈几何倍数的增长，才是产业地产的核心。

只有中小企业成长了，这个社会才具备活力。创新是中小企业这类群体自发的原动力。

产品做到极致还不够，还要关注到客户的价值需求，甚至客户的未来需求。

创新是社会从来没有停止的活动。政府现在号召创新，实际是想颠覆下企业的传统思维。我认为中国经济界的人，包括其他业界的人，思维还是非常保守。

我想提醒当下的创客们：创新从未停止，而你的创意是否被他人接受，才是创业是否成功的关键。如果你的idea只是被你自己用来玩，一直自high，那创业定会受挫折。

导视：

房地产行业告别黄金时代，迎来白银时代。房地产行业的出路在哪儿?工业4.0、新型城镇化、“互联网+”将为地产行业带来怎样的机遇和改变?万科的合伙人毛大庆离职，他将创建一个中国版Wework。创业潮为房地产行业带来的商机何在?天海星实业有限公司董事长伍川“语出惊人”：房子、土地并不值钱。并直言不违：天海星从不是一家单纯“卖房子”的房地产公司，而是一家专为科技类中小企业提供有价值服务的生产服务商。《创业慧》本期专访天海星实业有限公司董事长伍川，聊聊他眼中未来的产业地产。

正文

择业之新：

工业4.0时代催生大量产业地产需求

凤凰网重庆站：目前，中国经济进入“新常态”，中国的房地产市场告别黄金时代，迈入白银时代，你为什么还会选择做“天海星”，当初怎么选择进这个领域?

伍川：住宅地产、商业地产的发展在我国已处于饱和状态，而随着国家产业发展的升级换代，将产生大量的产业地产需求。另外，随着互联网技术的普及，全民创业时代的带来，将产生大量的中小企业。这类企业亟需能符合他们创新发展需求的产业物业。同时，工业4.0时代下的产业园区不仅是大工厂，而应是智慧产业园。这种产业园在园区品质、物业形态、入园企业、综合配套和产业服务等各方面均较之前的园区有着质的提升。天海星定位于专为科技类中小企业提供办公环境和服务。正是基于这些特点，所以我坚定做天海星。产业地产将是未来的趋势。

凤凰网重庆站:那当初是怎样的一个契机让你创办天海星?

伍川:最初我们在重庆茶园拿到一块地，当时政府和我们联合打造一个数字化、医疗产业基地，那个时候不太明白中小企业需求。通过市场调查、在茶园我们做了第一个项目：天海星茶园工业社区。其目的是为了让科技类企业有多功能的办公区域。从这个社区开始，我们就专注于研究企业的需求，天海星便开始一步步扩张。

背景资料：

当下，随着互联网经济和创意产业的风行，大量创业者需要价格低廉、品质有保证又有浓郁创业氛围的办公场所，这在某种程度上促成了“中国版WeWork”的兴起，比如SOHO 3Q、蜂巢办公空间、世鳌国际等等。在大西洋的另一端，完备的社会保障网络、发达的金融服务，使美国成为一个创业活动最为活跃的国家。服务于海量、轻资产、初创期的企业和个人，WeWork这样一个共同工作空间正在爆红，市值逼近50亿美元。国外的“WeWork们”本质上都不是靠收租金盈利，发掘优质创业型企业，引入投资或直接投资，才是其目标。WeWork 在各路投资人眼中是一个巨大的“项目池”，它通过对空间的设计，创造各种“偶遇”机会，在去冰箱拿食物的过程中、在咖啡吧休息的时候，或许你就会遇到自己的投资人。在情人节聚会上，一边喝点红酒、吃点巧克力，一边聊天，有的人也会直接遇到自己的投资人，根本不用在线上泡很长时间。

治业之新：

做科技类中小企业的现代生产服务商从不靠“卖房子”盈利

凤凰网重庆站:最近，房地产圈内的一条热门新闻便是万科的合伙人毛大庆离职，他将创建一个中国版Wework，打造年轻人创业孵化器。天海星是否也瞄准了进入办公社区领域的商机?

伍川：企业就像人一样，它的成长有特定的规律，当企业从无到有的时候，属于创意和孵化阶段;当企业形成自身特点时，进入快速发展阶段，我们把这种快速发展(的企业)成为蹬羚企业;最后企业做大做强，成为可以上市的大公司。

企业发展的三个阶段，所实用的产业、物业大不相同。首先，创客使用的物业是一种孵化类空间，它自身对生产功能的要求很弱，只需要一个写字空间或产业空间便足够。然后，中小企业阶段，需要满足一定的制造生产功能。工业4.0时代，企业的生产平台化，中小企业把精力集中于研发能力，亟需科技类、研发类办公区域;当企业上市后，便需要建自己的大型工业园。另外，企业所属行业不同，便催生出大量产业地产需求。

凤凰网重庆站：如果我手头有一个刚刚过孵化期的APP开发团队，希望进入两江数码工坊，获得更好的创业环境，但是我手头费用不多。我告诉您，我的创业团队具有高成长性，您会让我入住数码工坊吗，我是否属于“瞪羚企业”?您又如何来判断我这个创业团队是否具备高成长性?

伍川：很简单，创业之初，你有很好的点子与激情，但你需要专业的服务。当你有了idea，天海星便对它进行专业化评定。评定不是由我们来做，而由专业的团队评定。评定完后，我们会为企业的发展提供专业化的建议(进行改善)。这些环节完成，企业缺钱，缺环境，便邀请企业进入即将成立的创客空间，为其提供办公空间，同时引导资本团队进行风险投资。

当企业过了孵化期，具备产业化基础后，天海星便承接企业的产业化落地。企业在生产过程中产生的生产、物流、人力资源、资金等问题，会有专业的团队服务。也会有质疑的声音：“伍董，你们这么大的团队怎么可能为我一个人服务。”事实上，天海星是一个庞大的群，将会产生几千家企业、几千人的产业群。所有团队如果单为一家服务，无法维持成本。而当它为这么大的群体服务时，自然利润丰厚。

凤凰网重庆站：在大家的印象中，工业园区都是标准厂房、嘈杂的环境，而两江数码工坊是一栋栋精美的别墅群。您当初是怎么想到将两江数码工坊打造成创新企业的“梦工厂”?

伍川:在我们的印象中，有着精美环境的地产是商业地产。事实上企业家、白领群体也需要一个精美的环境来办公。当初我在创办天海星时，定下原则：一、美、生态、自然，提供花园式的办公环境。员工工作感觉轻松，甚至觉得工作环境值得留恋。二、天海星的容积率低，在高密度的环境下，会影响人的工作状态。企业的经济活动很复杂，我们的物业不是通常的工厂，更不是写字楼，它将融合企业的多功能需求。三、建筑是有生命的，有很多的开发商认为房子开发、卖出去以后(商业行为)就完成了。事实上每一栋建筑都有生命。建筑存在的年代越来越长，价值就越大，那么这么好的建筑，我们为什么不赋予它非常好的空间，好的结构，和美丽的外表呢?

凤凰网重庆站：企业的最终目是为了盈利。3000平方米到5000平方米的独栋别墅，每平售价3000多元，产业独栋容积率又非常低，这样的价格定位实属罕见，那天海星的盈利模式是什么?

伍川：我给天海星的定位是现代性的生产服务商，不是一个房地产公司。在房屋售卖环节，我们是低利率、低收入，但我保证不亏。很多人问：“伍董你亏不亏?”我说：“放心。我们成本控制得很好，我们不亏，赚一点点。”

天海星的核心价值是为一大群非常优秀的高科技企业提供现代服务。现代服务业包括的内容非常广泛：资本服务;营销推广服务;普通的物流，人才招聘服务等。我们希望入住天海星的企业最终成为上市公司，和战略投资公司联合助推企业上市。那时天海星获得的回报，将远高于商业地产。如果有800亿的产业群，一个群有10万元的收益，哪怕给我们产生1元钱的收益，每年我们也有几个亿的收入。

凤凰网重庆站:伍董，您曾经说过一句话，天海星要做“产业地产”的万达。您的豪情来自哪里?

伍川:首先，万达是商业地产，是一种物品交易。产品的载体是小商小贩。产业地产的核心是一大群有更高附价值的产业企业。万达的客户用几万块钱购买商铺，做服装、做贸易，产值可能几千万;但进入产业地产的企业，他们购买的物业可能仅三千多，但每年创造的产值几个亿。所以我认为产业地产的物理空间给产业提供的增值比商业地产更大。同时，产业地产的规模远大于商业地产。

凤凰网重庆站:天海星内部，是否认同您的这种经营模式，有来自内部不同的声音吗?

伍川：初创阶段的时候，有人不理解，甚至离我们公司而去。但现在，我们会更坚定的走下去。天海星的理念：立足于服务，而不是地产，被更多的媒体和企业所认同。最初，团队内部想将天海星定义为地产，按照地产的板块来打造，我一直反对。我们团队发生了分歧。后来逐渐证明，天海星只有做立足于产业的服务，在未来才找得到自己的方向。如果做地产，这类型的地产公司数不胜数。

凤凰网重庆站：天海星现在面临的壁垒是什么，您的烦恼主要来自哪些方面?

伍川:我的烦恼主要来自于：一、政府的政策对行业没有明确的定位。尤其是现代生产服务商在为中小企业提供服务时，政府无法理解，无所适从。二、我们服务的是高端、高附加值、高创意、高成长性的中小企业，所以对企业的环保、生态要求非常高，很多企业家都无法理解，明明是企业园，为什么不允许我们做这，做那。三、很多人中小企业发展中的困境重视不够。企业发展到不同阶段，都会遇到各种各样的困惑，就像青少年成长一样。政府、社会应该多关注他们。只有中小企业成长了，这个社会才具备活力。创新是中小企业这类群体自发的原动力。

凤凰网重庆站:您觉得中小企业发展面临的问题是什么?

伍川：很多，非常复杂。首先企业领导创业之初不一定站得高、看得远，到企业做到一定规模时，会遇到资本、人力资源、信息管理等的很多问题。这些问题是企业发展过程中无法避免。

背景资料：

2014年以来国内房地产市场进入调整期，住宅需求逐渐回归理性，商业市场过剩风险显现，而城镇化人口聚集以及产业快速升级推动产业地产逐渐活跃，产业地产俨然被各界看成是一片新蓝海，绿地、万科加快拓展产业地产，实体企业圈地寻求新的业务增长点，国际资本黑石、淡马锡等进行新一轮的产业地产注资活动，非标企业大量涌入使产业地产竞争更加激烈。同时自贸区市场衍生的跨境电商、供应链金融等又潜藏着产业地产发展机遇。

行业之势：

政府现在号召创新是想颠覆企业的传统思维

凤凰网重庆站:您认为国内做产业地产较为出色的企业是?

伍川:中国做产业地产的企业很多，但大多数仍以地产的概念在推动发展。我认为产业地产的“根”在产业，如何做大做强产业，为产业群提供真正有价值的服务，才是产业地产的根本。房地产，我从来就认为不是什么值钱的东西，房子、土地都不值钱，房地产(的价值)在于使用者赋予房屋的价值。

企业拿到这栋楼，在这栋楼内创造10个亿的产值与把这栋楼用来做商铺，这之间差异巨大。产业地产最根本在于为这些企业提供真正有价值的服务。当一家企业在我们提供的空间内办公，我们能帮助企业的产值呈几何倍数的增长，才是产业地产的核心。

凤凰网重庆站：您觉得产业地产的发展跟工业4.0之间的关系是什么?

伍川:以前的产业地产会被现在有多元化、高品质需求的产业群所摒弃。工业4.0时代，要求产业地产提供生态环保、高品质、有合理价格的产品。房地产暴利的时代过去了，产业地产更要摒弃暴利时代，高品质、低价的产业地产才能让企业得到创新性的发展，这是产业地产的根本性原则。

凤凰网重庆站:有媒体评论新型城镇化是产业地产的动力，您如何理解从新型城镇化跟产业地产之间的关系?

伍川:随着城市的发展，人的经济活动会逐渐集群，而集群不一定非在大城市发生。随着中国新型城镇化，必然会伴随着生产性行为，产生对产业地产的需求。同时，新型城镇化对环保、生态的需求也更高。

凤凰网重庆站:两会刚结束，李克强总理推崇一个概念:“互联网+”。也就是互联网在影响、改造、颠覆各行各业，房地产行业的几大龙头也在积极运用互联网改变企业的经营模式。就您看来，天海星是如何利用互联网改造自身?

伍川:我是学通讯技术出身的，互联网对我们每个人而言，是技术的革新，互联网、移动互联网，包括以后的物联网，综合来讲，是技术进步的标志。技术的革新必将带来生产方式、生活方式的变化。这种变化不由个体左右，而是必然结果。

变化并不可怕，互联网让信息的交流迅速、及时、免费。如果你提供的产品价格不合理，性价比不高，客户将很快从在市场得到反馈。换言之，(互联网时代)要求企业必须扎扎实实，把产品做好。我曾在一次论坛上提出一个观点：把产品做到极致还不够，还要关注到客户的价值需求，甚至未来需求。

天海星要给客户提供极致的物理空间、合理的价格，并成立产业发展研究院，搭建平台，帮助“瞪羚企业”发展、壮大、上市。这是天海星发展的核心竞争力。

凤凰网重庆站:当下的中国，正兴起一股创业、创新的浪潮，李克强总理将“大众创业、万众创新”称为中国经济的“新引擎”。有舆论更是把李克强总理评论为一名创客。您如何理解当下的这种创新、创业局势?

伍川:我是60年代出生的人，经历过改革开放后每个时代的创新。创新从来没有停止。只不过政府现在号召创新，是为了颠覆企业的传统思维。中国当下经济界、以及其他行业的从业者，思维仍较保守。

创新与创业有必然的内在逻辑。当你的创新符合他人的价值需求时，才能进入创业的环节。我想提醒创客们：创新从未停止，而你的创意是否被他人接受，才是创业是否成功的关键。如果idea只是被自己用来玩，一直自high，无法满足其他人的需求，那创业定会受挫折。创新一定要考虑需求。我曾经也跟许多技术行业人士也交流过这个观点：你的技术或者创意没有商业价值，它就有可能被摒弃。

治人之新：

如果员工忽略求新、求卓越，就会很平庸

凤凰网重庆站:用人是一个企业发展的关键，在您看来，您更看重员工的素质是什么?

伍川:第一、员工无论做大事还是小事，必须有责任。第二、希望员工有追求卓越的冲动。当你达到了卓越，(你的劳动)会被所有人接受。我非常鼓励员工跳出自己的框框，多想想在这个领域，能达到什么样的高度。我们的管理追求简单化、扁平化，当他的idea受到压抑，可以跟我们进行碰撞。我鼓励员工创新，天海星的经营理念就是简约、求新。如果员工忽略了求新、求卓越，只是简单的工作，在这里，会变得很平庸。

凤凰网重庆站:您喜欢用挑战权威的人?

伍川:对，我本人就是个挑战权威的人。

创业建言

关注技术对生产方式、生活方式的改变

凤凰网重庆站:随着当下传统行业的转型升级，您的同行也在面临着二次创业，您有什么可以跟同行沟通的想法?

伍川:不管从事什么行业，首先要关注技术对未来生产方式、生活方式的改变，关注客户需求的变化，这是核心。如果同时满足了客户的物理属性和价值属性。那你的产品才是成功的。

凤凰网重庆站：如果让您面对刚创业时的自己，您最想告诉他的是什么?

伍川:那个时候懵懵懂懂的，不知道自己的企业应该干什么。如果遇见那个时候的他，我会告诉他：专注一点，关注一些有发展(前景)，有价值的东西。

凤凰网重庆站:从现在往回看，您觉得在打造天海星的过程中，您受到的教训是什么?

伍川:一定要诚信。跟我打交道的人评论我董做事情“比较耿直”。当每个人用自己的价值努力创造一种东西，并被他人认同，得到的远远不止一单生意。

创业秘笈

简约求新

凤凰网重庆站:用一句话总结您的创业秘笈。

伍川:简约求新。

采访后记：

60年代出生的伍川，是上个世纪80年代末毕业的大学生。提到那个年代的中国商海，不得不提92派这一波企业家。俞敏洪、冯仑、朱新礼等这一批社会主流精英选择告别体制内，在体制外野蛮生长，大展身手。92派仕而优则商的内生逻辑，是这一帮企业家相信自我奋斗，有着英雄主义情怀的企业家精神体现。在伍川的身上，能看到那一代人的影子。

在伍川看来，创新和技术进步内生于经济体中，并主要由企业家完成，并不是靠政府来倡导。他坦言自己喜欢挑战权威，认为社会的颠覆和进步要靠人的异想天开。如果每个人固步自封，社会的创新就会被遏制。但同时，仅靠创新还不够，创客们在自己的创意中自high，不考虑市场的需求，必然会碰到弯路。

雷军，他认为是当下国内真正的“创客大咖”。小米的互联网思维同样启迪着伍川，他将天海星定义为提供极致服务的“服务商”,而不是“地产商”。天海星的未来，是否会如其名，闪耀光芒，我们拭目以待。