企业在成长，物业得进化

工业地产衍生出产业集群运营商

我们面对的是一个极其复杂的经济局面，不转型升级，死路一条。每一个企业都有自己的特殊情况，无论是纵向发展还是横向发展，转型都是必然的。

工业地产也可以像花园社区？厂房也可以做出精品品质？在同行眼中，重庆天海星茶园工业社区项目不可理喻。而对于做通信、IT、机电产业的天海星科技发展有限公司董事长伍川来说，自身性格加上经营中小企业的置业经验，厂房功能也要随着企业成长而升级，更为重要的是，工业地产开发商要升级为产业集群运营商。

天海星茶园工业社区的所在地，也是一个透着浓郁的德国“包豪斯”建筑风情的厂区。

结缘 花三年才想出干什么

多年前，一次偶然机会，天海星的伍川董事长结缘工业地产。

“我之前做企业的时候，就曾经为寻找合适的物业犯过愁，如今自己要做产业物业，为什么不按照自己的喜好去做？”

如何做一个高端的、既能满足企业生产需求、又能满足企业品牌需求，具有品质的产业物业？天海星实业股份有限公司副总裁刘玉峰说：“在比较了同行的项目之后，我们认为，以往的产业地产专注于生产功能，而忽略了对从事生产活动的人的关注。”这些人包括，蓝领工人、白领管理人员和金领老板。这些围绕生产活动的人，一天8-12个小时工作在一个空间里，他们的需求是什么？很明显，不仅仅是单一的生产本身，还有研发、试制、定型、组装、展示、商务、洽谈、餐饮等活动，都要在这个空间里完成。于是，重庆天海星的项目在第三代标准厂房的基础上，引入了“工业社区”理念，进行规划和设计。简单地讲，“工业社区理念”它是以生产中人的生产行为和活动方式来理解项目空间的规划布局和建筑内部的功能设计，体现了以人为本，以生产为中心，以产业链为主线的规划设计理念。为了实现上述理念，项目特别聘请了上海世博园的主创设计师担纲规划和建筑设计，国内知名的景观设计师担纲景观设计。

目前，园区第一期标准厂房将研发、生产、办公、生活配套的功能融入其中，这样一来，中小企业发展急需的食堂、超市、倒班房等硬件设施一应俱全。如此做法，既为中小企业减少配套资本投资，从国家层面而言，也提高了土地利用率又强化了社会化服务功能。“建成后，这或许是重庆未来功能配套最好的生态工业社区之一。”伍川骄傲地说。

进入重庆天海星工业社区的企业，会面临一定的门槛。在重庆天海星眼中，研发、总装、高端装备制造、通讯电子产品、生物制造、医疗器械等科技含量高、成长性好、无污染、低噪音的中小企业，才是他们的目标客户。

重庆天海星工业社区一期工程已经有18家企业入驻，其中包括三菱电梯公司、重客发动机的研发有限公司、重庆迅驰电气有限公司、重庆华源水电技术工程有限公司等。整个企业入住后，重庆天海星工业社区项目的年产值就可以超过15个亿。

模式 创建一个物业平台

如果对于大园区引进大企业称之为“筑巢引凤”，天海星更愿意称自己为“围栏养鸡”，而且他们坚信自己助推的是未来的凤凰。

在这样理念下应运而生的天海星茶园工业社区，首先要做的就是“退而结网”的事，把一些原本无缘进入工业园区的中小企业网罗在一起，通过整合政策、信息、物流、金融平台资源，形成集群效应，增强生存能力。

天海星实业股份有限公司总裁王群生认为，建设产业园区创建一个物业平台，粗略估计毛利润在10%-15%，并不高，而后期的资本运营和增值服务才是天海星的核心利润增长点。而这块的利润额则有可能以数倍方式增长。我们可以预见在未来的3至5年，重庆天海星公司在各地市的产业集群产值规模将达到100-200亿。

布局 西南片区是基地

据了解，天海星在茶园的第一个园区的建设工作已经接近尾声，预计年底交付使用，而按照企业的发展战略，未来，天海星还将对这一模式进行复制，真正向专业的产业集群开发运营身份转变。刘玉峰认为，“如果一定要用一个地产企业来类比，我们更愿意做工业地产领域的红星美凯龙。”

刘玉峰说，工业地产是刚需。尤其是对中小企业，它对产业物业的需求，谁来满足？因为企业规模小，正规的工业园区不给他划地；城中村不能长期待下去；偏远的地区由于白领流失，不能去；城市里面，由于“退二进三”赶着跑；中小企业的生产物业问题，是天不管地不管。天海星公司一直坚持工业地产就应当为中小企业的生产提供高品质的物业空间和深度专业的服务。产业地产一定不能离开产业发展这个环节。

伍川对天海星下一步的发展也充满信心，他说，从目前的开发模式看，园区的土地面积不需要太大，但是交通一定要好，这考虑到企业的白领阶层更接近城市，对企业更有归属感，流动性也将会更小，而这对企业的人才培养更加有利。按照战略布局，重庆天海星立足西部中心城市发展，除了重庆外，已经开始布局进入西安的西咸新区、贵阳高新区、兰州新区和长沙等城市。重庆晨报记者姜岩